这个时候，最适合盘点过去。 2017年，是武汉楼市疯狂的一年。作为二线城市的主要代表，武汉的市场表现，代表着核心二线城市的楼市走向。 很多人感觉，开发商的房子很好卖，普通人买房很难，房价很贵。这是他们的体感，但他们不知道问题出在哪里。 “光华楼评”推算，2017年武汉商品住宅备案成交量18万套左右。如果加上已售未备案，武汉的商品住宅成交22万套。武汉的住宅成交量，可能四度位居全国第一。今年，武汉楼市过“大年”。 与2016年的28.8万套相比，武汉商品住宅成交量下滑37.5%。为什么会下滑如此厉害，“光华楼评”认为是正常现象。 以往，武汉楼市每年开局时，都有存量新房入市。而今年没有存量，市场上有多少新增供应，就消化多少供应。而且商品住宅的消化周期不足两个月。 一般来讲，开发商建的房子消化周期是8-15个月。他们盖的房子不可能当年卖完。所以，武汉前几年的存量1500-2000多万方以上。 而到2016年住宅销量急剧攀升，销售周期从年初的8个月下滑到年末的2个月。部分区域断供，存量只有300多万方。于是出现今年市场上没有存量。 结果是，实际新增供应量下滑4%，而销量下滑超过30%。 这些说得太深奥。 打一个比方，2012年－2017年，每年开发商产10个苹果。2012年－2014年，每年卖8个苹果。2015年－2016年，每年卖13个苹果。 2012年，卖掉8个苹果，剩余2个。2个就是存量；2013年，一共12个苹果，卖掉8个，剩4个。 2014年，共14个苹果，卖掉8个，剩6个；2015年，共16个苹果，卖掉13个，剩3个。放到2016年。 2016年，共13个苹果，卖掉13个，还剩0个。没有苹果（存量）放到2017年。2017年，产10个苹果，卖掉10个苹果。 这个苹果论，有点拗口。 内在的供求关系失衡，外在的房价预期、人民币贬值、投资渠道少等因素叠加，导致今年只有10个苹果，还有13个苹果的需求。 2014年－2016年，武汉的住宅成交都超过20万套，需求太猛，导致武汉的住宅库存消化殆尽。现在的住宅开工建设还是按照此前的步伐（每年10个苹果），最终出现供不应求。2017年，部分楼盘“日光”，二环线新房短缺。 通俗地讲，人们买房的速度，超过盖房子的速度。此前三年牛市的惯性，导致今年很多人买不到房。 在限价等调控措施作用下，当武汉的商品住宅成交量每年15万套左右时，武汉新房市场才能说真正回稳，回到疯狂前的正常状态。 一个完整的市场，应该是新房供应量与二手房供应量之和。同时，判断一个市场的好坏，新房与二手房两大市场要一起看。 当前武汉二手房市场上的报价过高，并非真实的市场。报价高，成交低迷。 新房成交量正常下滑，二手房被卖家喊死。新房与二手房价格严重倒挂。很多买二手房的需求，被挤到新房市场。 举一个例子，某新房含装修价格每平米3.1万元，而周边二手房毛坯价格3.9万元。 一套150平米的新房，按照二手房毛坯价格折算，买到就赚120万元。 所以，他们愿意花10万元－30万元“茶水费”。 这就是“茶水费”横行的根源。还出现很多新盘抢在凌晨开盘，捆绑装修包、家电包等销售套路，开盘拼网速，不知道开盘具体时间等怪现象。 再看看价格。 每年年底，我们看到的都是一个城市的房价均价。 那个数字只能用于城市之间的对比，对普通人购房没有参考价值，甚至会作弄外地人。 以汉口中心区为例，2016年1.7万元，2017年11月份，2.4万元，涨幅41%。 武昌中心区，2016年1.7万元，2017年11月份，2.54万元，涨幅49%。 光谷关山片，2016年1.5万元，2017年11月份，2.1万元，涨幅40%。 当然也不排除11月份，上述区域高端楼盘集中入市的原因。 “光华楼评”认为，很多新盘入手后，过去一年的涨幅不超过10%。所以，短期内，抵押炒房、贷款炒房基本上是给银行打工。 为什么明年房价不大涨？房住不炒，你懂的。 明年的机会在哪里？ 今年拿地的，明年都会变成房子。加上价格不允许涨，明年买房一样有机会。 我们要特别留意，2017年刚拿地的外来开发商，在武汉的第一个项目。 一是这些外来开发商要做品牌影响力，会在第一个项目上投入更多，不惜血本，做样板项目。 二是限价等行政调控，使得2017年拿地的项目，备案价格不会太离谱。 三是三环内价格还没有完全透支的区域。 机会永远留给有准备的人。 文｜杨光华（地产写字人） |
